Ville de Roquecourbe

Construire sans permis ni déclaration : les risques et sanctions

La Municipalité constate de plus en plus de constructions non déclarées (abris de jardin, abris de voitures, vérandas, ...) et vous demande de régulariser au plus vite avant que des sanctions ne soient prises.
  • Travaux sans autorisation, les risques.
Les constructions irrégulières sont des constructions qui ont été réalisées sans qu’aucune autorisation d’urbanisme n’ait été demandée (permis de construire ou déclaration préalable) ou qui ont été édifiées sans respecter les prescriptions indiquées dans l’autorisation d’urbanisme.
Dans ces situations, quels risques encourent les constructions irrégulières ?
L’administration peut-elle en exiger la démolition ?

Ces questions sont importantes et peuvent intéresser le potentiel acquéreur qui désire acquérir une maison construite sans respecter les règles d’urbanisme.Lorsque des constructions sont irrégulières, les risques émanent de sanctions pénales, civiles, fiscales et administratives.
  • Construction irrégulière et risque de SANCTIONS PENALES

​Selon l’article L480-4 du Code de l’urbanisme, en cas de constructions sans autorisation ou non conforme à l’autorisation, les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou les autres personnes responsables de l’exécution des travaux peuvent être punis d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé. Le délai de prescription est de trois ans à compter de l’achèvement des travaux. S’agissant du bénéficiaire des travaux, il ne peut s’agir que du bénéficiaire initial. Ainsi l’acquéreur du bien ne pourra être inquiété par ces sanctions. Toutefois le juge peut prononcer, en plus des sanctions ci-dessus, des mesures accessoires permettant la mise en conformité des constructions et pouvant  aller jusqu’à la démolition du bien illégalement édifié. L’acquéreur de ce bien, même s’il ne peut être incriminé, devra en subir les conséquences. Ces mesures ont un caractère réel et, de ce fait, vont s’appliquer à l’immeuble en quelques mains qu’il se trouve

  • Construction irrégulière et risque de SANCTIONS CIVILES​
Toute personne qui subit un préjudice personnel du fait de la réalisation irrégulière de la construction (un voisin par exemple) peut agir en dommage et intérêt contre l’auteur de la construction au titre de l’article 1382 du code civil. Pour cela, il faudra que la construction viole une règle d’urbanisme et que le demandeur prouve que cette violation entraîne un préjudice. Cette action se prescrit dans un délai de dix ans  après l’achèvement des travaux.
  • Construction irrégulière et risque de SANCTIONS FISCALES
Les sanctions fiscales encourues lors d’une construction non conforme aux autorisations d’urbanisme ou sans autorisation sont le paiement des redevances relatives à l’autorisation (par exemple la taxe d’aménagement), parfois accompagnées de pénalités égales au montant des taxes dues.
  • Construction irrégulière et risque de SANCTIONS ADMINISTRATIVES
L’obligation de régularisation en cas d’une nouvelle demande d’autorisation

Face à une construction irrégulière et lorsque le propriétaire demande une nouvelle autorisation pour une nouvelle construction sur le même bien (par exemple une extension),  l’administration peut  s’opposer à cette nouvelle autorisation tant que la situation actuelle n’est pas régularisée. Toutefois, si un délai minimum de dix ans sépare  l’achèvement de la construction irrégulière de la nouvelle demande autorisation, l’administration ne pourra plus se fonder sur l’irrégularité de la construction initiale pour refuser la nouvelle autorisation. Le législateur institue ici un véritable droit à l’oubliLe législateur à tout de même prévu certaines situations dans lesquelles ce droit à l’oubli ne pourra pas jouer (article L111-12 du Code de l’urbanisme). C’est le cas notamment :

  • Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
  • Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme;
  • Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l’environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ;
  • Lorsque la construction est sur le domaine public ;
  • Ou encore lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire.

Ainsi lorsque la construction initiale a été édifiée sans permis de construire, l’administration pourra toujours refuser une nouvelle autorisation sur ce même bien tant que la situation initiale n’est pas régularisée. Cette situation peut être dangereuse, notamment pour l’acquéreur d’une maison qui n’a pas fait l’objet d’un permis de construire : il pourra se voir refuser toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme sur ce bien tant que la construction initiale n’est pas régularisée (il faudra alors demander une autorisation d’urbanisme englobant la totalité des constructions).

L’interdiction de raccordement aux réseaux
Selon l’article L111-6 du Code de l’urbanisme, l’administration peut refuser que les constructions irrégulières soient raccordées, à titre définitif, aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone. Cette interdiction est imprescriptible*. (Toutefois, en pratique, cette interdiction est peu appliquée)
Interdiction de reconstruire

Selon l’article L111-3 du Code de l’urbanisme, « la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles  en dispose autrement ». Ce droit à la reconstruction à l’identique est retiré si la construction a été irrégulièrement édifiée. Là encore, cette sanction est imprescriptible*.

* Droit dont la validité est illimitée dans le temps

PLUI : Plan Local d’Urbanisme Intercommunal - Un registre de concertation à disposition du public

La loi du 24 MARS 2014, dite la loi ALUR, a rendu les communautés de communes compétentes de droit, en matière de PLU. C’est donc la communauté de communes Sidobre-Val d’Agout qui a engagé l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) qui couvrira tout le territoire de la communauté de communes, soit 11 communes. La procédure d’élaboration de ce document d’urbanisme est longue, environ 3 ans, et nécessite une concertation avec les personnes publiques associées et avec la population.
Un PLUI est un outil qui permet d’organiser le développement du territoire à moyen terme (7 à 10 ans) et a plusieurs objectifs :
- gérer son urbanisation en délimitant des secteurs constructibles, - définir des zones à différentes vocations (d’habitat, d’activité, de loisirs, agricole, naturelle…), - maîtriser les investissements en planifiant la création, l’agrandissement d’équipements publics, l’extension des réseaux (eau, assainissement…),
- faciliter l’Application du Droit des Sols (ADS) avec un document unique.
La population sera informée au fur et à mesure de l’avancement de la procédure et quatre réunions publiques seront organisées afin d’expliquer les enjeux du territoire et les choix réalisés. D’ores et déjà, UN REGISTRE DE CONCERTATION est tenu à disposition du public à la mairie de Roquecourbe ainsi qu’au siège de la communauté de communes afin de collecter vos observations. Vous pouvez également adresser une lettre au nom du maire ou au nom du Président de la communauté de communes, elle sera jointe au registre.

Les bonnes clefs pour construire, aménager et rénover.

Les bonnes clefs pour construire, aménager et rénover. Si il y a peu d'oubli de déclaration pour les permis de construire concernant des travaux importants, on oublie parfois que des interventions de moindre importance doivent être déclarées. Vos démarches pourront commencer par le certificat d'urbanisme, puis la déclaration préalable ou le permis et se conclueront pas la déclaration d'achèvement des travaux.

Le Certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné.
Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.
Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire.
Il est délivré gratuitement.

Catégories de certificat d'urbanisme
Il existe deux types de certificat d'urbanisme.
Le premier est un certificat d'urbanisme d'information. Il permet, en l'absence de projet précis, de connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain et renseigne sur :
  • les dispositions d'urbanisme (par exemple les règles d'un plan local d'urbanisme),
  • l'existence de servitudes d'utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété),
  • la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné.
Ce certificat n'indique pas si le terrain est constructible ou non.
 
Le second est un certificat d'urbanisme opérationnel. Il indique, en plus des informations données par le certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).
 
Demande Certificat d'Urbanisme

Le Permis de construire
Il permet aux services instructeurs de vérifier que le projet de construction respecte les règles d'urbanisme en vigueur (P.L.U. de Roquecourbe) Il est obligatoire pour tous les travaux neufs, habitations, locaux commerciaux, professionnels.

Il est également à fournir lors d'aménagement de constructions existantes dans le cas de création de surface supplémentaire, de modification d'une ou plusieurs ouvertures sur un mur extérieur, ou la transformation d'usage (local agricole,commercial devenant une habitation et vice-versa)

Demande Permis de Construire

Le Permis de démolir
Il est utilisé pour encadrer les démolitions des constructions situées dans un secteur protégé au titre du patrimoine architectural, urbain ou paysager.

Dans certains cas la demande de permis d'aménager ou de permis de construire inclus aussi la demande pour obtenir une autorisation de démolir. (transformation avec modification d'une construction).

Demande Permis de démolir.

La Déclaration préalable.
Si vous envisagez l'installation d'un abri de jardin, d'une petite piscine, le remplacement des huisseries ou volets, la réalisation d'une véranda sur votre façade ou pour tous les "petits" travaux d'aménagement qui ne nécessite pas de permis de construire, il suffit de déposer en mairie une déclaration préalable pour pouvoir réaliser votre aménagement.

Cette déclaration permettra d'enregistrer la modification du bâtiment et d'être informé de l'existence de contraintes spécifiques, telles que l'inscription en secteur inscrit ou protégé.

Demande Déclaration préalable

 

La déclaration d'achèvement de travaux
Ce document réalisé sous forme de déclaration sert à attester de l'achèvement et de la conformité des travaux réalisés. La D.A.A.C.T. signale la fin des travaux, la conformité avec le permis de construire ou la déclaration préalable. La fourniture de ce document est obligatoire une fois que les travaux sont terminés.

Déclaration Achèvement de Travaux

Régularisation
"J'ai oublié d'effectuer la déclaration des travaux réalisés dans mon domicile"

Une régularisation est possible, sans pénalité, sous réserve bien sûr que ces travaux ne posent pas de problèmes majeur. Là encore, c'est auprès de la Mairie qu'il faut vous adresser pour étudier avec vous votre cas particulier. En cas de construction non autorisée une mise en demeure vous sera adressée pour régularisation.

Approbation de la modification simplifiée n°1 du PLU

Avis Au Public- Approbation de la modification simplifiée n°1 du Plan Local d’Urbanisme

Par délibération en date du 17 Février 2011, le conseil municipal a approuvé la modification simplifiée N°1 du P.L.U. concernant la rectification de deux erreurs matérielles suivantes :

 
  • La délimitation de la zone UC du secteur des Anouals.
  • L'intégration d'habitations existantes dans des zones NH pour les secteurs Terrisses, Fargade et Tuileries.
Le dossier du P.L.U. approuvé et modifié est tenu à la disposition du public, à la mairiei aux jours et heures d'ouverture et à la sous préfecture.
 
Rédaction - Mairie - Secrétariat